然而，“金威啤酒厂”这个地标今后可能成为历史：8月23日，深圳各大媒体公布，第四批城市更新单元计划公示，金威啤酒厂榜上有名，更新方向为工业、办公和商业等功能。与此同时，金威啤酒业务的出售，正在紧锣密鼓商谈之中。金威，作为深圳唯一土生土长的啤酒品牌，在不久的将来，也许只能存在于深圳人的追忆之中。
金威之变
不仅仅是“更新”而已
事实上，中国企业通过对手中存量土地资源的运作获取利益，为今后的发展吸纳资金并不乏案例。然而，记者从业内人士处了解到，金威啤酒此次申报的“更新”，实际上只是这家深圳举足轻重的食品企业大变局中的一部分。
今年1月20日，在港交所上市的金威啤酒(00124，HK)发表公报，宣布：“结合当前不明朗的经济环境，公司董事会计划与若干主要从事酿造及分销啤酒的第三方洽谈，拟向其出售若干啤酒业务和资产”。
2月14日，金威啤酒再次发布公告：公司已开始与“独立第三方”洽谈;并申明，出售的仅为旗下业务及资产，并不涉及股份。
一个月后，金威啤酒集团董事局主席叶旭全公开表示，这些项目出售的价格不会低于50亿元;除了外地6家金威啤酒工厂，金威设在深圳的两个基地的功能也将发生改变，从“工业用地”变成“商业用地”，一并纳入城市规划，可能会做商贸、房地产。显然，此次公布的金威啤酒厂更新项目，应验了叶旭全5个月前的预言。
金威品牌和外地6家工厂出售，深圳的基地更新为商业用地，如果这些全部落实，无疑意味着金威作为深圳唯一本土啤酒品牌历史的结束。这一前景，难免让众多对“老金威”有着深厚感情的深圳人感到失落，并且疑窦丛生：从大举兼并、扩张，到品牌、工厂全面出售、改造，不到十年光景，金威经历了如同过山车一般的变迁，让“老金威”拥趸转不过弯来。
辉煌
本地啤酒横空出世席卷市场
“金威啤酒厂要拆了?这我还真不知道，不过，金威今年确实很低调，印象中，以前世界之窗啤酒节，金威的门面是最大的，今年啤酒节金威却只有很小一个铺位”，深圳世界之窗公关宣传负责人郭进对晶报记者说。
根据晶报记者8月24日在世界之窗凯撒宫的观察，今年世界之窗啤酒节，无论是啤酒大王PK赛还是擂台赛等官方活动，使用的都是金威啤酒的传统竞争对手的产品——青岛啤酒。而世界之窗的老员工都不会忘记，在1996年第一届世界之窗啤酒节上，深圳本土啤酒品牌金威的风头是任何对手无法比的，当年10月1日，8088人同饮金威啤酒，创下吉尼斯世界纪录。
事实上，金威啤酒1990年面世后，几乎整个1990年代，深圳啤酒市场几乎是金威一家的天下。金威啤酒的历史，最早可以追溯到1987年签约上马的深圳啤酒厂。经过3年建设，1990年7月24日，深圳啤酒厂正式投产，由粤海集团控股，以全套德国技术生产的“金威”啤酒，立即成为深圳啤酒市场的宠儿。在上世纪90年代，金威啤酒在深圳从来没有担心过销售问题，反过来，买金威啤酒反倒要托关系走后门。现任金威啤酒集团董事局主席叶旭全，1994年前后在东深供水局工作时，受朋友之托想买几箱出厂价的金威啤酒，然而，找了很多关系居然没有买到。1996年，金威啤酒经销商资质的转让价格，被炒到了9万元。
在上世纪90年代，金威啤酒的生产规模在国内啤酒行业算不上最大，但是效益确实是数得着的。1998年上半年，金威啤酒实现人均利税120060元，在全国大中型啤酒生产厂家中排名第一;当年，在全国啤酒行业年度评比中，金威拿下四个第一：吨酒销售收入第一，吨酒利税第一，人均利税第一，吨酒利润第一。就在这一年，金威啤酒厂被深圳市政府宣布为首个“工业旅游”景点，其在深圳举足轻重的地位可见一斑。
难关
对手上门叫阵，金威不进反退
然而，与金威在啤酒市场迅速崛起同样引人注目的是，它的危机来得同样如此迅速。这家1998年人均“GDP”居全国啤酒企业首位的啤酒厂家，到了2002年面临的一大问题却是——卖，还是不卖?这次要卖的当然不是啤酒，而是企业。
金威啤酒投产之初，是唯一一家在深圳本地灌装的大型啤酒企业，而啤酒又是一种需要高度保鲜的饮料，使得金威具有得天独厚的优势，长期处于供不应求状态。然而到了1999年，时任金威啤酒总经理袁有鑑发现众多身穿青岛啤酒绶带的“啤酒女郎”在深圳街头吆喝时，知道对手已来到了家门口。这一年7月，中国啤酒行业的龙头老大青岛啤酒，把工厂开到了深圳。起初，金威方面不以为然，袁有鑑认为，青岛啤酒此举是重复建设，难以掀起太大波澜。
事实，却让金威人跌破眼镜。从1999年至2001年，金威市场占有率下降，连续三年产销量徘徊不前，利润几乎被挤干。2001年底，当时的控股方广东控股集团已经在认真考虑一个问题——要不要把金威卖掉。
权衡再三之后，出售金威的动议被搁置了，以换帅取而代之。一位强势的领导——叶旭全被派来金威，担任董事局主席。来到金威之前，叶旭全早已大名鼎鼎，他就是唱红大江南北的主旋律歌曲《春天的故事》词作者之一，除了政府官员、国企领导之外，他同样为人熟知的头衔是歌词作家。
再次辉煌
主动出击，发动啤酒“甲醛之争”
虽说隔行如隔山，但是身为文人的叶旭全，掌舵金威之后，就十分敏锐地发现了一个极为专业的问题：甲醛。“啤酒生产的过程中为了延长保质期而添加甲醛，这是我在一个很偶然的过程中发现的;啤酒是食品，但是甲醛是有毒的”，叶旭全说，于是他要求金威不惜一切代价淘汰啤酒酿造添加甲醛的工艺。2002年3月，金威开始了啤酒“绿色工艺”的研究。
一年之后，金威宣布该项研究通过国家鉴定。此后多年，几乎所有金威啤酒广告都强调自己系“不添加甲醛酿造”，令消费者耳熟能详。
叶旭全称，这项技术革新让金威的吨酒利润损失了30%左右;然而，2003年“非典”过后，健康概念在市场竞争中发挥了关键作用，“我们凭借这一亮点，以35%的年销量增长，成为2003年中国啤酒界增长最快的啤酒品牌”。
转守为攻
“金威啤酒厂”开遍大江南北
金威啤酒在世纪之交面临的第一次危机，正是青岛啤酒等外地啤酒品牌打入深圳市场引发的。身为足球迷的叶旭全深知“进攻就是最好的防守”的道理，上任不久，就主动把市场竞争的战火烧到对手的地盘。此后数年，金威生产基地的疯狂扩张，为中国啤酒工业历史所罕见。
2004年起，“金威啤酒厂在××开工建设”、“金威啤酒厂在××建成投产”，成为深圳各大媒体曝光率极高的标题。当年5月，金威汕头啤酒厂签约，2005年1月，建成投产。
2005年5月，金威东莞啤酒厂、金威天津啤酒厂同时开工，前者2006年2月建成投产，后者一个月后啤酒下线。
2005年7月，金威西安啤酒厂签约;2007年4月建成投产。
2006年2月，金威的扩张迈出了最具战略意义的一步——金威成都啤酒厂项目签约，总投资达1亿美元，号称当地最大的啤酒企业;2007年3月，第一批成都制造的金威啤酒下线。
此外，金威南海啤酒厂2006年11月签约，2007年底投产。到2007年底，金威啤酒厂的生产基地已从深圳一地扩展到珠三角、华北、大西北和大西南;产能从世纪之交的40万吨/年增加到170万吨/年。从2004年到2007年，金威3年投资6个啤酒厂，耗资20亿元左右，使用的大部分是公司自有资金。
再遇挑战
规模达到峰值，利润却亮红灯
今天，当你点击金威啤酒集团有限公司的官方网站，还能看到2007年金威啤酒厂版图扩张到峰值时立下的豪言壮语：实现2014年产能超过250万吨、年销量超过200万吨。然而，就在这个目标提出之后不久，金威的盈利状况亮起红灯。
叶旭全掌舵金威之后的最初数年，金威的产量、营业额、利润连年大幅度增长。在香港上市的金威啤酒(00124，HK)历年年报数据显示，2002年度金威股东应占业务净溢利7800万港元，较2001年度增长1.27倍;2003年度净溢利1.05亿港元，又较2002年度增长39.5%;2004年度，净溢利1.66亿港元，较2003年度再增长58.2%;2005年度，净溢利达到1.96亿港元，较2004年度又增长18%。
2006年，形势发生了变化，当年度年报显示，净溢利下降到1.1亿港元，比2005年度下降44.8%;这一年，正是金威东莞、天津啤酒厂建成投产，成都啤酒厂紧锣密鼓建设，西安啤酒厂签约开工的一年。
年报中坦承：利润下降的原因是“受开发新市场影响，……同时投放资源开发省外天津、西安、成都三个新市场和省内珠三角市场”，使得销售和管理成本大幅度增加。
2007年度，金威啤酒转盈为亏，年报显示亏损2357万港元;这一年，正是金威在外地建设的啤酒厂全面建成投产的一年。当年年报提到，由于“新投产啤酒厂的折旧以及营销金额有所增加”，吨酒成本上升，利润下降。2008年，金威再次亏损3991万港元。对此，年报解释说，西安、成都等地啤酒厂全面投入运营带来的管理费用和融资成本的增加是造成亏损的原因之一。
2009年起金威啤酒又恢复盈利，不过2009年度至2011年度，三年的净溢利分别只有1451万、3627万、3477万港元，与2002至2006年的数据不可同日而语。
分析
产量大了，市场占有率上去了吗?
在经历2年的亏损、3年的微利之后，金威啤酒今年宣布出售，业内人士并不感到意外。然而，从疯狂的扩张到挂牌出售，不过5年左右，还是令不明就里的人转不过弯。对此，有业内人士分析说，金威啤酒生产规模的极速扩张，并没有带来市场占有率的明显提高。
成都《华西都市报》食品行业记者告诉晶报记者，早在金威啤酒在成都建厂之前，四川啤酒市场的格局就是雪花啤酒一家独大，大约占据八成份额，其他厂商分那剩下的两成。2007年，金威成都啤酒厂投产，号称成都规模最大的啤酒厂。然而，5年过去，成都啤酒市场格局改变了吗?“没有”，这位食品行业记者肯定地说，“成都人到饭店要啤酒，服务员通常会问：‘要勇闯天涯还是雪花纯生’(都是雪花啤酒产品，记者注)，可见雪花地位之稳固，5年来，这种地位没有丝毫撼动;各大啤酒品牌的占有率没有明显变化。”
对此，业内人士分析说，由于啤酒的消费者认同需要时间培养，青岛、燕京、雪花等品牌在北方的地位根深蒂固，即使金威在北方办厂，也难以在当地与它们抗衡。
摊子铺大了，利润摊薄了?
金威啤酒出现亏损的年份，公司年报反复强调，由于在外地新办工厂，造成管理和销售的成本上升。对此，在多个啤酒企业做过市场总监的酒类营销专家柳剑华分析说，建一个啤酒厂最快需要3-5年回收投资，慢则长达10年，金威短短3年投资6个厂，加上一个厂只有二三十万吨产能，毛利不高，资金上会面临很大压力。中投顾问食品行业研究员周思然表示，超速扩张战略明显影响了前期的公司业绩，各地啤酒厂的新建短期内并未给公司带来丰厚的回报，反而增加了运营成本，拖累了整个公司的营业收入。
迹象
对啤酒营销已意兴阑珊?
最近2年，很多长期与金威啤酒打交道的人士和单位，都发现金威今年在啤酒市场上异常低调。
深圳一家市级报社广告部负责人郭先生告诉晶报记者，近年来金威啤酒的广告投放显著下降。“大约六七年前，金威还是很舍得做广告的，最多的一年在我们这里投了将近60万元，一般年景也有个近30万元，2010年还有个10来万元，但是2011年至今好像就没有了。”郭先生说。
另一家报社广告部相关负责人谢小姐告诉晶报记者，业务人员曾与金威市场营销人士商谈，询问对方是否有意在今年报纸发行中进行业务合作，对方表示毫无兴趣。这些人士据此认为，至少在当下，销售啤酒并不是金威公司最关心的问题。
前景
卖给谁，都将改变市场格局
8月25日，金威啤酒厂列入罗湖区城市更新项目公示名单的消息公布之后，金威的前途又引起了广大市民的极大关注。晶报记者于8月27日致电金威董事局主席叶旭全，对方表示，作为上市公司负责人，不能随便表态，婉拒了记者的采访要求。
然而，记者从业内人士处了解到，燕京、华润雪花、百威等国内外啤酒巨头正在就收购金威啤酒业务，与金威进行谈判;正如叶旭全在早些时候的访谈中所说，收购价格不低于50亿元。
记者从金威历年年报中了解到，叶旭全执掌金威以来，金威的发展数据还是颇为亮丽：啤酒产量从2001年底的17万吨，达到2011年的近百万吨;金威在港交所的市值，从2001年的5.6亿港元，增加到2011年的37.3亿港元;去年，金威啤酒在广东省的市场占有率居于第三位，仅次于珠江啤酒和青岛啤酒，因此业内人士分析，燕京、华润雪花、百威中的任何一家拿下金威，至少可以改变广东啤酒市场的格局，对珠江、青岛构成实质威胁。不过，无论结果如何，金威啤酒今后恐怕就不再姓“深”了。具体结果如何，金威啤酒相关人士表示，一旦交易成功，将立即在港交所发布公报。
啤酒厂地块优越，搞商业地产或将“华丽转身”
金威啤酒在公报中说，出售的仅是旗下业务及资产，并不涉及股份，金威啤酒控股股东粤海集团仍然保留公司股权。而叶旭全在今年早些时候公开表示，除了出售外地6个啤酒厂以外，深圳的2个基地也将改变功能，变工业用地为商业用地，不再做啤酒了。没有了啤酒业务，公司今后做些什么呢?
深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺向晶报记者分析说，罗湖区太白路金威啤酒厂所在的地块，的确是一块“宝地”。“布心片区，现在居民已经十分稠密，但是，目前还缺乏中高档的商业设施，这里的居民逛街买东西，最近也得走到东湖公园旁边的喜荟城，十分不便”，邓志旺说，如果金威啤酒厂改造成商业项目，引进大型购物中心，将给周边10多万居民带来极大的便利;同时，工业用地向商业用地的转换，也将给企业带来巨大的经济利益。
“如果是金威自己运作这块地，那么将会给自己未来的发展注入大量资金，对金威在港交所的股价也有拉抬作用”，邓志旺说，但是如果是由控股方粤海集团来操作，金威能够得到的利益就相对有限，只能分一杯羹了。
